خرید اقساطی ملک در امارات
خرید ملک به صورت اقساطی، یکی از گزینه‌های جذاب برای خریدارانی است که به دنبال مدیریت مالی مؤثر و دسترسی آسان‌تر به مالکیت هستند. با این حال، استفاده از این روش مستلزم آگاهی دقیق از جنبه‌های حقوقی قرارداد، مراحل انتقال سند، و شرایط انصراف یا فسخ معامله است.
توصیه می‌شود پیش از امضای هرگونه قرارداد، کلیه مفاد، تعهدات و الزامات مالی و حقوقی به‌دقت مورد بررسی قرار گیرد تا فرآیند خرید با اطمینان و آرامش خاطر طی شود.
در خصوص پیش‌خرید واحدهای در حال ساخت (Off-plan sales)، توجه به این نکته ضروری است که چنین قراردادهایی باید صرفاً نزد توسعه‌دهندگان دارای مجوز و با ثبت رسمی نزد نهادهای ناظر مربوطه منعقد شوند.
در مرحله رزرو (Booking) و دریافت قرارداد خرید و فروش (Sales and Purchase Agreement – SPA)، در اغلب موارد امکان انصراف از خرید وجود ندارد. همچنین، اضافه کردن شخص دیگری به عنوان خریدار جدید، اصولاً مجاز نیست، مگر در موارد خاص مانند انتقال به یکی از اعضای خانواده با پرداخت ۵ درصد از ارزش ملک. البته ممکن است هر شرکت توسعه‌دهنده شرایط خاص خود را اعمال کند؛ لذا بررسی دقیق و همه‌جانبه، به‌ویژه در خصوص تأمین منابع مالی و نحوه انتقال وجه به امارات پیش از خرید، بسیار ضروری است.
برخی خریداران به دلیل نوسانات قیمت ارز یا سایر عوامل اقتصادی پیش‌بینی‌نشده، پس از خرید ملک خواهان فسخ قرارداد یا انتقال ملک به شخص دیگر شده‌اند، که در چنین مواردی، با چالش‌های حقوقی و اجرایی جدی مواجه می‌شوند. بنابراین، اگرچه سرمایه‌گذاری در بازار املاک امارات ــ به‌ویژه در مناطقی با پتانسیل رشد بالا ــ می‌تواند بسیار سودآور باشد، اما مستلزم دقت و احتیاط فراوان است.
تجربه نشان داده که بسیاری از پرونده‌های حقوقی در حوزه املاک، ناشی از عدم آگاهی خریداران از شرایط و ضوابط حقوقی خرید ملک بوده است. رسیدگی به این دعاوی معمولاً زمان‌بر، پرهزینه و مستلزم پیگیری تخصصی است.
امور حقوقی اجاره ملک در امارات
رعایت الزامات قانون اجاره دبی (RERA) نخستین گام در اجاره مطمئن و بدون دردسر در دبی است. تمامی قراردادهای اجاره باید با به صورت آنلاین در سیستم “EJARI” ثبت شوند تا از اعتبار قانونی برخوردار بوده و تحت حمایت مراجع قانونی قرار گیرند. با مراجعان زیادی برخورد داشته ام که ثبت آنلاین انجام نداده و ایجاری اخذ ننموده اند و در نهایت با مالک به مشکل برخورده اند . مساله قابل توجه اینجاست که عدم دریافت ایجاری بیشترین آسیب را به مستاجر وارد خواهد آورد . لذا ولو اینکه موجر تمایلی به انجام آن نداشته باشد مستاجر باید نسبت ثبت آنلاین اجاره و دریافت ایجاری اقدام کند .
تمدید قراردادهای اجاره در دبی نیز تابع مقررات مشخصی است. چنانچه مالک یا مستأجر قصد عدم تمدید داشته باشند، باید حداقل ۱۲ ماه پیش از پایان قرارداد، اطلاع کتبی ارسال کنند؛ دلایل عدم تمایل بر تمدید توسط وی باید مشخص شوند .
درخواست مالک بر عدم تمدید اجاره :
مهم‌ترین دلایلی که مالک می‌تواند به استناد آن‌ها تقاضای عدم تمدید اجاره را ارائه دهد:
- تمایل به سکونت شخصی یا سکونت بستگان درجه اول:
مالک قصد دارد خود یا یکی از بستگان درجه اولش (پدر، مادر، فرزند یا همسر) در ملک سکونت کند.
شرط مهم: مالک نباید ملک دیگری برای سکونت داشته باشد. همچنین باید اخطار رسمی دست‌کم ۱۲ ماه قبل از پایان قرارداد به مستأجر ارسال شود. - نیت فروش ملک:
اگر مالک قصد دارد ملک را بفروشد، می‌تواند تقاضای عدم تمدید اجاره کند. - نوسازی اساسی یا تخریب ملک:
چنانچه ملک نیاز به بازسازی اساسی داشته باشد یا باید تخریب شده و بازسازی شود، و انجام این عملیات با حضور مستأجر ممکن نباشد. در این حالت نیز، مالک باید اثبات کند که مجوزهای قانونی لازم را از شهرداری یا مرجع مربوطه دریافت کرده است. - ناتوانی در ادامه بهره‌برداری از ملک به دلایل تجاری (در خصوص املاک تجاری):
اگر ملک مورد اجاره کاربری تجاری داشته باشد و مالک بنا به دلایل منطقی و قانونی نتواند به بهره‌برداری از آن ادامه دهد، می‌تواند تقاضای عدم تمدید قرارداد را بدهد.
نکته قابل توجه و حائز اهمیت آن است که چنانچه موجر با استناد به یکی از دلایل قانونی اقدام به اعلام عدم تمدید قرارداد کرده و مستأجر بر اساس آن ملک را تخلیه نماید، مستأجر مطابق قانون تا مدت دو سال پس از تخلیه این حق را دارد که موضوع را پیگیری و بررسی نماید تا اطمینان حاصل کند مالک واقعاً به دلیلی که برای تخلیه اعلام کرده است، عمل کرده یا خیر. در صورتی که احراز شود مالک به دلایل اعلام‌شده پایبند نبوده و برخلاف ادعای قبلی، ملک را مثلاً به شخص دیگری اجاره داده یا به فروش نرسانده یا در آن سکونت ننموده است، مستأجر می‌تواند با مراجعه به مراجع صالح، درخواست مطالبه خسارت نماید و از حقوق خود دفاع کند.
نکات حقوقی افزایش نرخ اجاره :
همچنین جهت افزایش مبلغ اجاره که حتما باید در چهارچوب نرخ اعلامی در محاسبه‌گر افزایش اجاره (Rent Increase Calculator) باشد زیرا مالک فقط در صورتی مجاز به افزایش اجاره است که اجاره فعلی ملک کمتر از میانگین اجاره بازار در همان منطقه باشد.
به بیان دیگر درصد افزایش مجاز بستگی به میزان فاصله اجاره فعلی ملک با نرخ متوسط بازار دارد.
با در نظر گرفتن مقررات قانونی حاکم بر روابط موجر و مستأجر در دبی، چنانچه مالک قصد افزایش نرخ اجاره را داشته باشد، موظف است حداقل ۹۰ روز پیش از تاریخ انقضای قرارداد اجاره، موضوع افزایش را به‌صورت رسمی و قابل اثبات به مستأجر اعلام نماید. در صورتی که این اطلاع‌رسانی در مهلت مقرر انجام نشود، حق افزایش اجاره از وی سلب می‌شود و قرارداد برای دوره بعدی با همان شرایط و نرخ قبلی تمدید خواهد شد، مگر آن‌که طرفین به صورت دیگری توافق کنند.
رعایت این مهلت قانونی از سوی مالک الزامی است و عدم رعایت آن می‌تواند در مراجع رسیدگی به نفع مستأجر تفسیر شود.
در نتیجه، بهره‌گیری از دانش و تجربه‌ی یک مشاور حقوقی آگاه و متخصص در امور ملکی امارات می‌تواند ریسک‌های حقوقی و مالی این فرآیند را به حداقل برساند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.
مشاوره با مؤسسه حقوقی معتبر در امارات، پشتوانه حقوقی سرمایه‌گذاری ملکی شما خواهد بود.